• 环亚ag88登录 2018-12-16
  • ag环亚官网平台 2018-12-12
  • 环亚在线娱乐 2018-12-12
  • ag88登录 2018-12-07
  • ag环亚游戏 2018-12-04
  • ag88 2018-12-04
  • ag88环亚手机登录 2018-12-01
  • 咸阳两女子冒充尼姑四处化缘 假行善真骗财终落网尼姑落网-要闻 2018-11-27
  • 习近平谈构建人类命运共同体 2018-11-20
  • 習近平同塞爾維亞總統尼科利奇舉行會談 2018-11-05
  • 把個人理想追求融入國家和民族事業中——廣大知識分子和青年學生黨員掀起學習貫徹黨的十九大精神熱潮 2018-11-05
  • 中国创新创业生态系统将影响世界 2018-10-03
  • 银行在行动 结构性存款将更合规 2018-09-28
  • 佛山南海湾森林生态园天气,佛山南海湾森林生态园天气预报,佛山南海湾森林生态园天气预报一周 2018-09-28
  • 剧烈运动韧带受伤 慎涂外用药油 2018-08-29
  • 立即下载 知乎日报 每日提供高质量新闻资讯

    国外这些限制房租滥涨的手段,不是一般的老道

    图片:Yestone 邑石网正版图库

    外国有哪些限制房租滥涨,?;ぷ饪腿ㄒ娴姆珊驼呤侄??

    William Yen,德国法学博士在读

    ag88环亚备用网址 www.qhwanhong.cn 说一个德国的法律规定。

    虽然德国是名义上实行自由市场经济的资本主义国家,但是德国立法者认为居住权是国民的基本权利之一,因此在德国民法当中体现在对房屋出租、租金金额和涨租的非常详细的规定上。整个的房屋租赁体系设置倾向于?;ぷ饪偷睦?,并且采取了一些有效的手段抑制炒房,的确非常值得我们借鉴。具体如下:

    德国民法典第二编第八章中 549 条到 577a 条,专门规定了房屋租赁的各种情况。其中第 557 条到 559 条规定了涨租金的情况和条件。

    在德国,房屋租金的调整可以由房东和房客协商决定,亦可由法律调整。在第一种情况下,单方面对租客不利的租金调整是无效的(557 条第 3 款)。也就是说,房租的上调必须伴随着居住水平的提升(比如房东给房屋进行了大规模整修)。在居住环境没有改善的情况下,房东单方面的上调房租的行为是无效的。并且每次上调都需要书面通知租客并说明理由。

    第二种情况,也就是法定的租金调整,也是是受到严格限制的。首先在 557 条 a 和 557 条 b 中,房东可以和租客签订“阶梯租金”(Staffelmiete),“阶梯租金”也分为两种:协商型和指数型。协商型是指房东和房客自行约定房租的上涨幅度,但是为?;ぷ饪偷睦?,法律不仅规定涨租的间隔不能少于一年,亦赋予了租客合同解除权,即在租房合同执行 4 年后可以在法定期限内(一般是提前三个月通知)随时要求解除合同。那么即使房东与房客签订了 5 年的租赁合同,房客也有权在 4 年后提前解除合同。与此同时,房东却无权行使该项权利。指数型则是按照联邦统计局每年公开的消费价格指数(Verbraucherpreisindex)进行相应调整,例如,2017 年的消费价格指数相比前年上涨了 4 个百分点,那么房租也相应上涨 4 个百分点。相应地,假如消费价格指数下降,房租也相应下降。这两种阶梯租金各有所长,实践当中,指数型往往上涨的更快。

    在没有“阶梯租金”的情况下,涨租则受到第 558 和 559 条的严格限制。根据第 558 条第 1 款,房东只有在房租15 个月都未变的情况下才能要求将租金涨至与周边相同水平。具体来说,房东只有在租金价格低于周边租金且 12 个月内都没有调整过租金才能要求提高租金到周边地段的一般水平,此外,租客还有 3 个月时间接受该租金,所以租客在居住的 15 个月内无需担心房租上涨。

    除了以上的规范外,德国民法在房屋租赁当中还有一项特别规定,用以抑制炒作。即地方政府有权将某些地区认定为“住房市场紧张区”(Gebiet mit angespanntern Wohnungsmarkt),在这一区域的出租房,租金价格最多只能高于同地区平均租金价格的 10%。这一举措因为十分有效,所以被称为“租金价格刹车器”(Mietpreisbremse)

    总的来说,德国的房屋租赁法非常完善,从租房合同的成立到变动直至解除都有详细的规定,同时也赋予地方政府一定的灵活性,使得炒作房租无利可图。房租价格虽然在德国不算低,但是相对稳定。租客既不需要担心被房东赶走,也不需要担心因为房租上涨过快而无力承担。因此,许多德国人选择终身租房,把更多的收入花在旅行、度假、提升自我上。少有人选择早早背上房贷,更不会将自己收入的大部分用于还贷。

    王瑞恩,老王力气大无穷 双手举起纸灯笼

    在 19 世纪末到 20 世纪初的美国,“洛克纳主义”盛行,立法者充分“尊重”市场参与者的契约自由。哪怕州政府出台了限制租金的法案,也往往会被联邦最高法院宣布违宪。例如,最高法院通过 1924 年的Chastleton Corp. v. Sinclair, 264 U.S. 543 一案,废除了哥伦比亚特区调控房租的立法。

    在罗斯福实行新政之后,情况发生了很大转变。放任无为的监管理念被更加积极有为的宏观干预所取代,各州出现了一系列限制最高租金、控制租金涨幅的法案。到八十年代,联邦最高法院通过Fisher v. City of Berkeley, 475 U.S. 260 一案,进一步为各州调控房价扫清了障碍。在本案中,法院认为伯克利市授权“房租稳定委员会”(Rent Stabilization Board)设置房租上限的做法并不违宪,也并不违反可能与之发生冲突的联邦法律(例如谢尔曼法案)。

    目前,美国各州的立法机构有较大的自主权,可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。其中比较有代表性的是加利福尼亚州的 Costa–Hawkins Rental Housing Act。

    该法案允许加州各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。例如,圣何塞市于 2016 年发布市政法令,宣布本市用于居住的出租房屋每年租金上浮不得超过 5% (链接San Jose approves stricter rent control – California Apartment Association)(注: 根据评论区补充,这一限涨是针对连续租住的租户而言的。)决定这一数值的,一般是市政委员会(City Counsel),也有的城市会由专门的委员会作出决策,例如之前提到的伯克利市房租稳定委员会。

    美国虽然是老牌资本主义国家,发展到今天这一步,照样会在出租房屋市场中积极使用“有形的手”进行调控。这一点,值得一些新兴市场借鉴。

    大虫

    法国对房租最大的?;ご胧┦乔康魅绻阕夥孔?,需要你的合法的每月净收入是房租的三倍。这一条一方面是对房东的?;?,可以让房客没有理由赖房租,一方面是对房客的?;?,让你不至于负担太高。其实这也是变相的限制了房租。买房一样,月收入需要是月还贷的三倍。

    理论上我们国家买房时候也是看收入还贷比,但很多银行接受银行流水单等变通方式。

    其他一些措施包括:

    在法国,即使房客赖着不交房租,冬天也不许房东赶人,而且如果赶人需要去警察局申请警察动手不准自己动手。

    法国房东的租金一般年回报率在 6-10%之间,但是需要交税,房贷也可以抵税,如果将房子作为社会房廉价租出去抵税额更高。有专门的中介做这个事情,就是你可以零首付买一套房,然后交给他们租出去,每年的房贷减去房租你大概亏不到 3000 欧,然后所得税抵扣后减免 3000 欧,等于你什么都不用做十几年后多一套房。这种措施也鼓励人将房子便宜出租出去。

    还有房客对房子的维护和保养是受到?;さ?。不会出现国内那种装修的很好,房东很感动然后把房子收回来这种事情。我记得刚去的时候有一个很有名的案例,一个租客租住了很多年,对房子做了很多维修和保养,后来打官司直接法院把房子判给了他,但是网上已经搜不到了,当时我们很多人包括法国同事都不相信觉得很奇葩。

    扫描二维码下载知乎日报

    支持 iOS 和 Android
    二维码下载知乎日报
    阅读更多 关于山东寿光的洪水,捋一捋成因的「天灾」和「人祸」 ag88环亚备用网址